Distrito rico, distrito pobre: ¿en cuál invertir?
Hay distritos limítrofes en las principales capitales con diferencias muy significativas en cuanto a las rentas de los hogares. Esto no significa que invertir en vivienda en la zona más exclusiva sea más seguro o garantice mejores retornos. Te proponemos ocho ejemplos en los que el barrio más barato es el más rentable en las capitales Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Bilbao y Zaragoza.
Si hay dos distritos vecinos abismalmente diferenciados por la renta neta de los hogares en Barcelona son Sarrià - Sant Gervasi (74.779 euros de media por hogar) y Horta - Guinardó (37.581 euros); el primero casi dobla los ingresos del segundo. No obstante, es importante señalar que en ningún caso los ingresos netos por persona en estas zonas están próximos al umbral de riesgo de pobreza definido por el INE.
La rentabilidad bruta del alquiler (sin tener en cuenta gastos de mantenimiento y gestión de alquileres, así como la rotación y meses vacíos por falta de alquiler) registrada en Sarriá fue del 4,2% en el tercer trimestre del año, frente al 5,7% que se alcanzó de media en Horta. En este sentido, el esfuerzo que supone la adquisición de una vivienda en cualquier barrio de Sarriá (10,5 años) o Les Corts (9,9 años), las zonas más caras de la Ciudad Condal, es muy superior al de Horta (6,3 años) y Sants - Montjuïc (6,9 años); por lo que la opción de compra con destino alquiler puede ser interesante en estas zonas ya que se trata, además, de mercados dinámicos.
Los alquileres en Barcelona han subido a ritmo de doble dígito en todos los distritos muy por encima del encarecimiento de los inmuebles en venta, con especial intensidad en Les Corts y Sants, en torno al 20% interanual.
En Madrid, Latina es el distrito con mayor absorción del alquiler, un piso puede tardar de media menos de dos semanas en tener nuevos inquilinos y proporciona una rentabilidad del 6,5% al propietario. Se alquila por unos 908 euros al mes, un precio que ha subido en el tercer trimestre. Por el contrario, Moncloa - Aravaca es el distrito menos dinámico de la capital en el mercado del alquiler, con un precio medio de compra superior a los 500.000 euros, superado por Chamartín que sobrepasa los 600.000 euros, lo que implica una tasa de esfuerzo de más de ocho años en ambos casos.
Distritos con más del 6% de rentabilidad pero menos dinámicos
En capitales más pequeñas identificamos rentabilidades por encima del 6% en distritos contiguos a aquellos con las rentas más altas; pero hay que fijarse que algunas de estas zonas pueden tener un dinamismo medio - bajo.
Las viviendas en El Pla del Real valenciano tienen precios muy elevados tanto de compra como de alquiler lo que presiona la rentabilidad, que se sitúa en torno al 5,4%, de las más bajas de la ciudad frente al 8,1% que proporciona La Saïdia aunque observamos un dinamismo medio en la zona.
Esto mismo sucede en Málaga entre los distritos Este y Ciudad Jardín. A pesar de la poca distancia entre ellos el rendimiento del alquiler es casi dos puntos superior en este último, pero la rotación de los alquileres es medio - baja. Aunque las viviendas en venta tienen precios muy altos en ambas zonas, el esfuerzo de compra en Ciudad Jardín es la mitad que en los barrios del Este donde las casas superan el millón de euros (la tasa de esfuerzo alcanza los 24 años) y las rentas los 1.100 mensuales frente a los 692 euros que un propietario podría pedir en Ciudad Jardín.
En Bilbao, la zona del Casco Viejo - San Adrián - La Peña destaca frente a la de Uribarri porque sus precios del alquiler son algo más elevados, cuestan de media 840 euros pero la compra de un piso aquí sale, al menos, 88.500 euros más barata. Esto a pesar de que las viviendas en alquiler de la zona tienen una superficie media de unos 82 metros cuadrados, algo más grandes que las de Uribarri. Hay una mayor rotación en esta parte de la ciudad aunque no es la zona más dinámica.
Por último, el distrito Torrero la Paz en Zaragoza es la zona con mayor rotación de la ciudad, las viviendas en alquiler tardan apenas una semana en ocuparse y rentan hasta un 6,9% frente al 5,4% de Universidad, donde existe mayor riesgo.