Entrevías: cuánto cuesta un piso en el barrio de José Coronado
Es el nombre del barrio donde se desarrolla toda la trama de esta serie televisiva de éxito protagonizada por José Coronado. Aunque se trata de una historia de ficción, hemos analizado las características inmobiliarias del barrio madrileño del mismo nombre.
Se ubica en la zona sureste, pertenece al distrito de Puente de Vallecas y tiene una población cercana a los 35.300 habitantes. Se trata de uno de los barrios con menor renta por hogar disponible de toda la capital.
Los últimos datos del tercer trimestre de 2022 indican que una vivienda cuesta de media 130.531 euros, un 3,5% más que en el mismo periodo del año pasado. Esto le convierte en el segundo barrio con el precio más bajo, solo por detrás de San Cristóbal (Villaverde), sin embargo, se han transaccionado más del doble de operaciones de compra en Entrevías que en esta zona. Respecto a las casas ofertadas en venta o para alquiler son en su mayoría pequeñas, de uno o dos dormitorios.
Otros indicadores financieros fundamentales para conocer la actividad inmobiliaria son la absorción y el tiempo de venta. El primero indica la relación entre las viviendas en venta y las compradas en una zona; cuanto más alto sea este porcentaje nos informa de que hay un mayor dinamismo del mercado. En este caso, la absorción en Entrevías es del 49,3% para el periodo analizado, por encima de la media de la ciudad. Por otro lado, un inversor también debe tener en cuenta el tiempo estimado que los activos tardan en venderse. En este aspecto, la zona está una semana por debajo de la media de Madrid.
Más rentabilidad que en la capital
La rentabilidad bruta del alquiler (sin tener en cuenta gastos de mantenimiento y gestión de alquileres, así como la rotación y meses vacíos por falta de alquiler) en el barrio ha sido del 8,1% en el tercer trimestre de este año, la más alta de Puente de Vallecas y por encima de la media de la ciudad. Mediante un microanálisis identificamos tipologías como los estudios o pisos de una habitación cuyo rendimiento alcanza hasta el 8,6%; se caracterizan por un elevado dinamismo y han registrado una revalorización de los precios del alquiler, algo a tener en cuenta también por el futuro propietario.
Este dato tan elevado de la rentabilidad responde a una rotación de las viviendas y tiempo que están en alquiler mejores que la media. Asimismo, Entrevías ha seguido la tendencia positiva de los precios de las rentas de Madrid que han evolucionado muy por encima de los de compraventa, mejorando así el rendimiento que puede obtener el inversor interesado en la compra con destino alquiler.
Por último, si nos detenemos en los indicadores sociodemográficos para conocer el contexto de la zona y el perfil de sus residentes, observamos que la edad media es de 43 años, muy similar a la media del distrito. También encontramos que únicamente un 11% de la población tiene estudios superiores, la segunda cifra más baja de Madrid, por detrás de San Cristóbal (Villaverde).
Aunque la mayoría de los habitantes son de nacionalidad española, hay un grupo significativo de americanos, por encima de la media de la ciudad. Por otro lado, la cifra de desempleados es casi la mitad en el barrio que en la capital.