Los datos evidencian que el residencial salió con fuerza de la pandemia y encadenó varios trimestres consecutivos de revalorizaciones, primero en los precios de venta y después en el alquiler. La diferencia es que mientras el mercado de compraventa de segunda mano ha registrado una evolución interanual de un 1,36% en el cuarto trimestre de 2022, el precio del alquiler se ha incrementado un 8,57% en ese mismo periodo.
Lo que se puede esperar de 2023 en el inmobiliario según Raquel Gómez, Head of Valuations de uDA, se puede resumir en “estabilización y moderación”. No hay indicios de que los tipos de interés vayan a volver a cifras de años anteriores en el corto plazo, lo que ya ha empezado a afectar al número de compraventas y precios, que ya mostraban menores crecimientos a finales de 2022.
Aunque esta tendencia está siendo desigual para el territorio español, las principales capitales como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga sí han reflejado un mayor impulso del precio del alquiler frente al de compra: los alquileres han subido a ritmo de doble dígito en 2022 frente a los precios de venta, entre el 2% y el 7%.
En este contexto de alzas, la rentabilidad bruta del alquiler (sin tener en cuenta gastos de mantenimiento y gestión de alquileres, así como la rotación y meses vacíos por falta de alquiler) se ha mantenido estable en 2022 respecto al año anterior, con variaciones positivas mínimas. La media nacional ha sido del 6,8%, por debajo quedan estos grandes mercados con rendimientos que van desde el 5,4% de Barcelona y 5,1% de Madrid debido a los altos precios, al 6,3% de Sevilla, 6,5% en Zaragoza y 6,6% en Valencia.
A pesar de las primeras subidas de los tipos de interés que comenzaron en la segunda mitad de 2022 por parte del Banco Central Europeo, el volumen de operaciones de compra sigue siendo superior al número de alquileres a escala nacional, no así en Madrid y Sevilla donde hemos identificado más anuncios despublicados de alquileres que de ventas en los portales durante este periodo.
No obstante, la rotación de las viviendas alquiladas ha aumentado considerablemente durante el pasado año por encima incluso de la mejoría que se ha producido en la absorción de compra. Lo mismo ha sucedido con el tiempo que los inmuebles permanecen publicados, se ha reducido tanto en venta como en alquiler, aunque este último más intensamente de modo que en Barcelona el tiempo medio de un piso en alquiler se sitúa en las tres semanas y en Bilbao en cinco.
Como consecuencia de todas estas variables el esfuerzo para acceder a una vivienda se ha incrementado en 2022 en comparación con el año anterior, tanto en compra como en alquiler. Las principales capitales han sobrepasado la tasa de esfuerzo del 30% de los ingresos de los hogares que los expertos recomiendan, con Barcelona y Madrid a la cabeza. En cuanto al alquiler, solo están por debajo de este límite Bilbao, Sevilla y Zaragoza.
Respecto a la obra nueva, hemos observado un incremento en el número de operaciones de venta en Barcelona, Bilbao y Sevilla, en el resto de principales ciudades se ha reducido. En cuanto a los precios, ha habido aumentos especialmente significativos en Madrid, Sevilla y Valencia, por encima del 10%.
El alquiler, protagonista de nuevo
Por segmentos, Raquel considera que el multi-family seguirá siendo la gran estrella para los inversores, “en 2023 esperamos que se refuerce aún más en sus facetas de build to rent o buy to rent, para dar respuesta a una demanda que no puede acceder a la compra por el encarecimiento de las hipotecas”.
La capacidad de financiación será clave para la inversión en 2023. “Es un buen momento para la impulsión de proyectos de alquiler, donde se puede esperar mayor rentabilidad por el aumento de rotación y la moderación en los precios de compra. Será importante, en cualquier caso, un análisis pormenorizado para asegurar el perfil de la demanda, el pronóstico de los precios, así como la identificación de riesgos con el fin de asegurar la rentabilidad de la operación”, detalla la experta. Por último, recomienda estar atentos a las nuevas normativas que se están planteando y que pueden afectar a la demanda.